“十四五”期间（2021-2025年）是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。

　　南昌市承担着实施“强省会”战略，加快做强做优南昌都市圈，打造“一枢纽四中心”、实现“为谱写中国式现代化江西篇章作出新的更大贡献”的重要使命。“十四五”期间，推进南昌市住房发展，保持南昌市房地产市场平稳健康发展，是实现上述目标的重要保障。

　　目前，根据《关于开展南昌市“十四五”规划实施中期评估工作的通知》要求，“十四五”住房发展规划中期评估工作已完成，并根据南昌市住房发展环境出现的新变化形成了《南昌市住房发展规划（2021-2025年）》（中期调整），根据本次发布的公告，我们也盘点了其中的重点内容。

　　规划范围统筹全域

　　本次规划范围统筹全域，重点为市本级，并对三县一区（南昌县、进贤县、安义县、新建区）提出规划指引。

　　本规划期限为2021-2025年。落实两个一百年奋斗目标，本规划考虑远期目标至2035年，远景展望至2050年。

　　概念界定方面，按照南昌市目前的实际情况，以及有关国家、江西省文件对本次规划的编制要求，本规划涉及住房包括新建商品住房、存量住房、保障性住房以及租赁住房等。其中：

　　（1）新建商品住房是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的住宅用地上建设的、仅供居住使用、首次上市进行交易的住房。

　　（2）存量住房是指在房地产交易有关行政管理部门备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的住房，包括存量商品住房、允许上市交易的保障性住房、自建房等。

　　（3）保障性住房是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房，包括公租房、配售型保障性住房、保障性租赁住房、人才公寓、利用集体建设用地按规划建设的租赁住房、棚改安置住房等。

　　（4）租赁住房是指政府、住房租赁企业或个人筹集建设的，符合安全、质量、消防等条件的，用于出租的住房，不含公租房等。

　　发展形势与需求

　　“十四五”发展形势!

　　“十四五”期间，南昌市将面临经济转型发展、新一轮科技革命和产业变革及新型城镇化等新的发展形势，对住房发展提出了新的更高要求。

　　未来五年，南昌市住房发展将进入新阶段，在保障和改善民生方面肩负新使命，同时也面临一些新挑战。

　　1.经济转型发展阶段房地产市场风险防范压力加大。我国经济增速“换挡”阶段，由高速增长向中高速增长转换，受国外复杂形势以及国内经济转型发展、环境约束趋紧、民生改善紧迫等因素的综合影响，南昌经济增长速度持续放缓。

　　当前，南昌正处于经济结构调整的关键期，在经济增速放缓的背景下，防范和化解房地产市场风险已成为当前维护社会稳定大局的重要任务，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，坚定不移推进落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　2.新一轮科技革命和产业变革对人才安居提出新要求。新一轮科技革命和产业变革将改造全球传统生产模式和服务业态，推动传统生产方式和商业模式变革，促进工业和服务业融合发展，重塑产业格局。在上述因素的影响下，新一代信息技术的快速发展及其与新能源技术、生物技术、新材料技术的交叉融合，将对南昌创新驱动发展和产业结构升级产生颠覆性影响，将吸引大量人才持续流入，促进我市人口结构进一步调整优化，并对南昌市住房发展和人才安居提出更高要求。

　　3.新型城镇化给住房市场带来前所未有的发展机遇。中心城市、都市圈、城市群逐渐成为城镇化的主要载体，人口流入地区呈现沿海地区“群心汇聚”、内陆省份“一省一中心”的总体格局。人口流动、城镇化、都市圈和城市群发展一方面影响了南昌未来产业发展所需劳动力的要素、资源、产业和基础设施供给满足程度，另一方面为南昌积极融入长江中游城市群以及构建大南昌都市圈，拓展发展空间提供了良好契机。

　　人口集聚的极化将给我市住房市场带来前所未有的发展机遇，需要立足本市实际，完善购房政策，吸引外来就业人口常住、落户，进一步加强民生建设，通过破解土地资源瓶颈、推进城市更新、住宅产业化等工作，稳步发展住房事业，优化我市人居环境，协调居住空间布局，提升人均居住水平，推动大南昌都市圈发展。

　　4.住房发展进入总量供需基本平衡的阶段性调整期。从房地产周期的规律来看，自1998年住房市场化改革以来，我国住房市场经历了近二十年黄金发展期，中长期来看，住房市场进入供求总量基本平衡、增速逐渐放缓、结构逐步优化的新阶段。

　　目前，南昌市城镇住房总体水平较高，2019年人均住房面积达到38.95平方米。但短期内住房发展结构失衡问题仍较为突出，结构性过剩与结构性短缺并存。

　　住房发展调整时期，供需存在的结构性矛盾将加速凸显，这将对南昌市住房市场和政策带来较大挑战。

　　面对发展新形势，必须积极贯彻落实中央决策、部省工作要求部署，把住房发展放到全市“十四五”发展的大局中，科学谋划，围绕新目标、新要求，聚焦新情况、新问题，实现新提升、新突破，不断改善居民居住条件，保证让广大居民共享改革发展成果，共创城市美好未来。

　　住房发展需求方面，综合预测新增人口购租房、存量人口改善性购房、城市更新等带来的住房需求，预计“十四五”期间全市新增住房需求年均约7.6万套。

　　住房发展总体规划

　　发展目标方面，按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，建立和实施房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　“十四五”期间，在国家“因城施策”的政策导向下，南昌市住房进一步完善住房供应体系，形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的差异化住房政策体系，促进住房消费健康发展。供应结构按照收入分组可划分为4：6，即面向住房困难、低收入家庭的公租房和面向中低收入家庭、特定人群的公租房、保障性租赁住房等占40%，普通商品住房占60%。

　　到2025年，基本形成符合市情的住房制度和房地产新模式，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房保障范围扩大、供应结构有所优化、居住环境明显改善、管理能级显著提升。

　　到2035年，形成完善的房地产市场平稳健康发展长效机制，建成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

　　发展空间布局方面，顺应住房发展空间规律，加强住房空间布局战略导向。要结合各县区人口、产业变化趋势和未来发展进行安排，基于理性的规划评价，结合现状条件、城市发展重要方向、重大设施布局等，匹配空间资源需求和供应，支撑实现规划期内住房发展目标。

　　1.推动老城区住房更新改造。尊重向心择居的传统观念，顺应“向心吸引力”，通过城市更新挖潜内环地区居住供应潜力，充分认识老城区高密集度居住环境现状，住房发展以存量改造更新为主、增量开发建设为辅，加快推进老旧小区进行环境综合整治，结合棚改、旧改等措施提高城市功能品质，适度降低居住密度。

　　图片仅为示意

　　2.提高主城区住房与居住配套供给质量。在青山湖西岸、象湖西岸、洪都片区、江铃片区、蛟桥中心区、欣悦湖片区等重点区域适当增加新增居住用地供应；增加各类保障性住房和租赁住房的有效供给，着力加大教育、医疗等资源配置，改善居住环境，提高居住品质。

　　3.重点推进轨道交通沿线住宅开发。重视客运走廊地区居住配套，以轨道交通、快速公交系统（BRT）引导人口集聚，通过与轨道交通发展相衔接，重点推进地铁场站TOD开发，并推动九龙湖新城、九龙湖片区西部组团望城副中心、航空城、高铁新城、蛟桥中心区等地铁沿线的大型居住区、地铁小镇规划。打通居住区交通瓶颈，形成带状连绵与点状集聚相结合的居住布局，促进居住空间与就业空间的协调发展。

　　4.加大重点新城新区住房供应。按照“东进、南延、西拓、北融、中兴”的城市空间发展方针，内优外扩，重点推进未来科学城、空港新城、陆港新城、九望新城、高铁新城、职教城、航空城等功能片区建设，适当增加住宅用地供应，完善城市基础设施和公共服务设施建设，通过产城融合的规划建设方式，带动产业建设和多元化高品质住宅供应。

　　5.合理布局保障性住房。保障性住房规划布局须综合考虑就业、服务、交通、社会空间需求，宜邻近多层次多样化的就业密集区，依靠便利的日常生活服务设施，依托低成本的交通方式和设施，寻求功能混合和社会融合，并在住宅用地供应计划中优先予以保障。

　　住房发展主要任务

　　优化完善住房保障体系。针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化的住房保障体系，健全实物和货币补贴相结合的基本住房保障政策，稳慎有序推进配售型保障性住房规划建设，大力发展保障性租赁住房，解决好城镇中低收入家庭、新市民、青年人等群体的住房问题，优先保障建设用地，多渠道保障和改善市民基本居住条件。

　　从解决最困难工薪收入群体住房问题入手，针对优先解决南昌市中心城区“一旧一新”中低收入群体无房家庭的住房问题，稳慎有序推进配售型保障性住房建设，探索在推进拆除重建类城中村改造项目建一定比例保障性住房，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善，推动建立房地产业转型发展新模式。

　　大力发展保障性租赁住房。优化用地供应方式及渠道，规范建设项目管理及监管，支持各类企业、金融机构、社会组织等参与保障性租赁住房的投融资、建设筹集、运营管理等工作，结合城市更新行动积极稳步推动城中村改造、危旧住宅拆除重建、非居住存量房屋更新改造等，创新改造、运营模式，拓宽保障性租赁住房房源市场化筹集渠道，解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

　　促进住房市场平稳健康发展

　　因城施策，进一步优化住房市场供应结构，完善土地出让方式，积极稳定住房价格。大力发展住房租赁市场，完善购租并举的住房市场体系。强化住房市场监管，建立健全房地产市场发展长效机制，促进住房市场平稳健康发展。

　　1.稳定新建商品住房市场。着力稳定市场主体信心，强力推进保交楼，努力化解房地产市场风险，稳定市场预期；进一步完善新建商品住宅销售制度、商品住宅用地供应方式。

　　2.规范存量商品住房市场。规范中介机构交易行为，引导市场理性交易。积极制定相关鼓励措施，结合实施城市更新行动，盘活存量空置住房。

　　3.大力培育住房租赁市场。加强住房租赁市场管理，加快建设我市商品房屋租赁服务管理信息平台，建立和完善住房租赁价格信息发布和市场监管制度。建立和健全长租房政策，加大税收和金融支持力度，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。完善租赁住房用地供应方式，分类安排租赁住房用地，支持利用集体建设用地建设租赁住房，探索企事业单位利用自有闲置土地建设租赁住房。

　　提升住房质量与环境品质！

　　要加快城市更新步伐，推进老旧住宅区、城中村综合整治，加快完整社区创建，健全社区治理机制。创建生态宜居城市，推进装配式建筑和绿色建筑发展，提升住房质量和建设效率。

　　1.深入实施老旧小区改造更新。按照老城区振兴计划，深入实施老旧小区改造更新，突出高品质主轴，深化和睦共治、绿色集约、智慧共享理念，建设具有南昌特色的未来社区，促进老城区繁荣复兴。按照我市城镇老旧小区改造技术导则、智慧平安小区等建设标准，加大城镇老旧小区改造力度，增加百姓安全感、幸福感，满足人民群众美好生活需要。到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

　　2.加强老旧住房使用安全管理。建立健全本市城市房屋使用安全管理体制机制，完善政策体系，落实城市房屋使用安全管理各方责任；“十四五”期间，建立落实国有土地老旧住房排查、排危、处置和动态监管等相关制度及相应工作。

　　3.促进物业服务行业健康发展。健全完善“市级政策指导、区县属地管理、街道社区日常监管、部门联合监管”的管理体制；加强事中事后监管，建立健全本市物业服务行业信用监管制度；继续推广“老旧小区物业服务‘门’内物业服务、‘门’外公共服务，‘门内门外’行政管理全覆盖”的老旧居民区物业服务新模式。持续推动业主大会成立、完善对业主委员会的指导监督，以市场化手段推动物业服务企业优胜劣汰。

　　4.完善社区治理体系。加强城市精细化管理，推动资源、管理、服务向街道社区下沉，推动物业管理规范发展。优化提升“1+5+X”邻里中心建设运营。

　　5.加强住房配套设施建设。全面推进城镇老旧小区改造，推动完整社区建设，完善小区配套和基础设施，进一步提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

　　住宅工程质量验收合格率达到100%；新建商品房住宅小区物业管理总体覆盖率达到100%；居民生活垃圾分类设施覆盖率达到100%，城镇住宅水电气等普及率达到100%，医疗、教育、体育等住区公共配套设施普及率达到100%。将智慧平安小区建设标准纳入新建住宅小区建设规划，并与建设同步设计、同步实施、同步验收并投入使用，未经验收或验收不合格的不得现售或者交付使用。

　　6.提高住宅建设标准。优化住宅户型设计，完善使用功能，提高住宅健康性能。推广装配式建造方式，大力发展绿色建筑，推动绿色建材应用，强化智能化配套建设，积极推进“互联网+智能住宅”深度融合，着力开发绿色、节能、环保、智能等高品质商品房住宅项目。

　　“积极稳妥推进房地产税与当前政策形势不符”

　　从本次最新发布的《南昌市住房发展规划（2021-2025年）》，对前期规划进行了诸多调整。我们截取了多个大家比较关注的重点信息！

　　其中，根据市委市政府最新的发展战略要求，规划目标调整为：南昌市承担着实施“强省会”战略，加快做强做优大南昌都市圈，打造“一枢纽四中心”、实现“两个大幅提升”的重要使命。南昌市不再新建“1+5+X”邻里中心，后续重点为优化提升设施运营。

　　并且基于2021、2022、2023年实际成交数据，结合最新发展形势调降预期目标，预计“十四五”期间全市新增住房需求，从年均约10万套降低为7.6万套。

　　而作为市民非常关注的房地产税方面，官方此次在相关政策保障中明确删除“在国家房地产税法出台后，积极稳妥推行房地产税。”原因是与当前政策形势不符！